Mercato in ripresa quello degli Uffici nel 2016 a Milano: l’andamento è timidamente positivo ma pur sempre in risalita.
Ormai noto l’interesse degli investitori internazionali verso la capitale meneghina, basti pensare agli accordi conclusi negli ultimi anni dai grandi fondi arabi e cinesi o da multinazionali sui “rigenerati” quartieri cittadini o sugli immobili storici e di prestigio in centro città.
Facciamo ordine, con una prima importante distinzione tra
- Uffici comuni (localizzati all’interno di stabili ad uso misto);
- Uffici direzionali (siti in stabili completamente adibiti ad uso direzionale) .
Causa il periodo di recessione economica, la polarizzazione tra questi due tipologie di immobili è sempre più ampia e vede da un lato un arresto della domanda di compravendite della prima tipologia e dall’altro una migliore performance degli Uffici direzionali, vera attrazione degli investitori nazionali e internazionali, ma solo se sono in grado di garantire requisiti di qualità ed efficienza in termini di classe energetica, distribuzione razionale degli spazi, localizzazione strategica ecc..
Se nel 2013 (con appena 595 uffici scambiati!) il volume di transazioni ha toccato picchi minimi, diminuendo di 66 punti percentuali rispetto ai massimi del 2006, a partire dal 2014 si evince un’inversione di tendenza che nel 2015 porta ad un aumento di oltre 35 punti percentuali rispetto all’anno precedente! Questa tendenza positiva rimane anche nei primi sei mesi del 2016 (con un + 17,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente).
Ma passiamo ai valori! Secondo la nostra Rilevazione dei prezzi degli Immobili il costo medio degli uffici cala lievemente. Su base semestrale tengono i prezzi nel centro storico che ad oggi si attestano su una media di € 4.959 al mq, e decrescono di misura nelle rimanenti cerchie della città con rispettivamente un valore medio di € 3.728/mq nella cerchia dei Bastioni, 2.540€/mq nella circonvallazione e di €1.591 al mq nel Decentramento. Contenuto anche il deprezzamento medio cittadino degli Uffici direzionali, con segnali di crescita nelle zone del centro storico, dove il valore si attesta sui 5.522 euro al mq, e lievi contrazioni nelle altre cerchie cittadine dove i valori si aggirano sui € 3.978/mq nei Bastioni, 2.782 €/mq in circonvallazione e 2.051 €/mq in periferia.
Rispetto a 5 anni fa le quotazioni di entrambe le tipologie calano significativamente, con l’unica eccezione della parte nord del capoluogo che ha dimostrato non solo una decisa capacità di tenuta ma addirittura una crescita (+3,1%).
Dopo diversi semestri caratterizzati da variazioni con segno meno, si arresta nel I semestre 2016 la tendenza negativa dei canoni di locazione degli Uffici, mentre calano ulteriormente quelli degli Uffici in stabili direzionali (-1,8%).
Rispetto a 5 anni fa le contrazioni dei canoni degli affitti sono significative e la maggior qualità, che generalmente contraddistingue questo tipo di immobili, non sembra aver impattato sulla capacità di tenuta dei canoni. Le aziende, complice la crisi economica e la crescente disponibilità di prodotto sul mercato, rinegoziano per quanto possibile i canoni o scelgono comunque le strutture con canoni concorrenziali.
Il prezzi medi oscillano tra i 150 Euro /mq del centro ai 50 € in periferia per gli uffici, e tra i 260 €/mq e i 105€/mq per quelli direzionali. Nonostante siamo ancora lontani dalle performance raggiunte dieci anni or sono, in generale la tendenza è quella di una stabilizzazione delle quotazioni e di un orientamento positivo in termini di volumi scambiati. Gli scambi complessivi avvenuti nella città metropolitana rappresentano circa il 10% di quelli realizzatisi in tutta Italia, a dimostrazione della sua spiccata vocazione terziaria.
Fonte: TeMA
